vol.4 気をつけよう！！ 契約終了時のポイント ～ 部屋を借りたい ここが肝心！
部屋を借りて住み始めてから数年後、賃貸借期間の終了が近づいてきます。これからも住み続けたい？ それとも、契約を終えて新しい場所へ引っ越したい？ いずれにしても借主の立場からすると、大事な問題です。そこで、連載最終回となる今回は「気を付けよう！！ 契約終了時のポイント」と題して、更新する場合または更新しない場合の重要ポイントについてご説明しましょう。
（１）契約を更新する場合
まず契約を更新する場合は、何に注意すべきでしょうか？
契約の更新で重要なのが、更新料の有無です。あらかじめ賃貸借契約で「更新の際には更新料を支払う」旨の特約があれば、不当に高額でない限りその特約は有効となります。借主は更新の際に更新料を支払わなくてはなりません。契約を更新する段階で、初めて「更新料」の存在を知ったということが無いように、あらかじめ賃貸借の契約をする際に確認しておきましょう。
（２）契約を更新しない場合
借主が更新を拒絶する場合は、どのようにしたら良いのでしょうか？ 借主は契約の終了時期が近づいたら拒絶の意思を大家さんに伝えましょう。なお法律では、いつまでに借主が更新拒絶の意思を伝えなくてはならないか、ということは決められていません。また借主からの更新拒絶の場合、拒絶理由も特に決められていません（つまり、後述のような「正当な事由」は必要ありません）。
では大家さん側に更新の意思が無かったら、どうなるでしょうか？ あらかじめ賃貸借の期間を定めていた場合、原則として大家さんは契約期間満了の６ヶ月以上前に、借主に対して更新しない旨を通知しなければなりません。さらに、大家さんは更新拒絶することに関して「正当な事由」があることが必要です。ここでいう「正当な事由」とは、大家さんがその部屋の使用を必要とする理由など、具体的な事情を考えたうえで「正当な事由」かどうか判断されます。なので、単に「アパートを建替えたい」という理由だけでは「正当な事由」とは言えません。大家さん自身の勝手な事情で契約を拒絶されたら、借主は生活の拠点を奪われてしまって困るからです。「これ以上住めないほど建物が劣化しているので今すぐ建替えたい」といった理由なら、「正当な事由」といえます。このように「正当な事由」として大家さんから立ち退きを要求されたら、借主は大家さんの事情も考慮した上で立ち退き条件（例えば立退料を大家さんに支払ってもらう）などを話し合うことになります。
こうして借主側または大家さん側から更新拒絶されて退去が決まったら、次に問題となるのが原状回復費用。今まで借りていた部屋の中をチェックした結果、内装の損傷や設備の不具合などが見つかったら、借主は大家さんに原状回復費用を支払う必要があります。その場合は、返還されるべき敷金から差し引かれるケースが多いです。
以上が、契約終了時における重要なポイントです。更新の有無に関わらず、あくまでも賃貸契約書の内容が優先的に適用されます。よってトラブルを未然に防ぐためにも、更新料の有無や更新拒絶の申し出ができる期限など、契約書の内容には十分注意しましょう。
